Bauwesen

Bauberatung

Das Thema „Bauen“ wirft für die Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser, Nachbar, Gemeinde) immer wieder Fragen auf. Deshalb gehört die Bauberatung mit entsprechenden Auskünften und Hinweisen zu den wichtigen Aufgaben eines Bauamtes. Sie ergibt sich allgemein aus der Aufgabenstellung der Bauaufsichtsbehörden und ist deshalb im Gesetz nicht gesondert geregelt.

Die Bauberatung kann sich auf baurechtliche, technische, architektonische, städtebauliche oder sonstige Fragen beziehen. Eine intensive Beratung vor und während des Genehmigungsverfahrens dient vor allem der Erleichterung und Beschleunigung des Verfahrens. Die Bauberatung umfasst nicht nur die Aufklärung über die rechtlichen und technischen Möglichkeiten der Vorhabensverwirklichung, sie schließt auch die Hinweise auf etwaige Schwierigkeiten oder Hindernisse ein, die einem Bauvorhaben entgegen stehen können.

Besondere Bedeutung hat die Bauberatung häufig bei genehmigungsfreien Vorhaben, weil entweder die Frage der Genehmigungsfreiheit zweifelhaft oder nicht hinreichend bekannt ist, dass die materiell-rechtlichen Vorschriften grundsätzlich und welche dieser Vorschriften im konkreten Fall einzuhalten sind.

Ihre Grenzen hat die Bauberatung dort, wo sie zur Rechtsberatung wird. Das ist die Aufgabe eines Rechtsanwaltes, besonders wenn sie den Grundsatz der Unparteilichkeit des Bauamtes verletzen würde. 

Bauantrag und Baugenehmigung

Grundsätzlich brauchen Sie für die Errichtung, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer Anlage eine Genehmigung. Keine Genehmigung ist erforderlich, wenn die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist. 

Umfangreiche Informationen dazu erhalten Sie auf der Seite des Bayerischen Staatministerium für Wohnen, Bau und Verkehr.

Bauvoranfrage / Vorbescheide

Zu den Sonderformen baurechtlicher Genehmigungen gehört der Vorbescheid. Schon vor Einreichung des Bauantrags kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn bezüglich eines bestimmten Vorhabens zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid erteilt werden. Dem Bauherrn wird bei Zweifelsfragen erspart, von einer bauvorlageberechtigten Person mit Kostenaufwand Bauvorlagen erstellen zu lassen, bevor er Sicherheit über bestimmte Voraussetzungen einer Planung geschaffen hat. Gleiches gilt für den Erwerb eines Grundstücks zum Zwecke der Bebauung, wenn für das geplante Bauvorhaben kein Baurecht besteht.

Baukontrolle

Das Landratsamt als untere Bauaufsichtsbehörde hat die allgemeine Aufgabe, bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzungsänderung und der Unterhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden.  

Eine lückenlose Pflichtüberwachung der Bauvorhaben ist weder praktisch möglich noch rechtlich notwendig. Im Rahmen der eingeschränkten allgemeinen Überwachungspflicht des Art. 54 Abs. 2 BayBO liegt die Verantwortlichkeit regelmäßig allein bei den am Bau Beteiligten.

Beseitigung von Anlagen

Mit der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sind 2008 die Regelungen für die Beseitigung (= den vollständigen Abbruch) von Anlagen weitgehend neu gestaltet worden. Entfallen ist vor allem die bisherige Genehmigungsfreistellung.

Brandschutz

Den Vorschriften über den vorbeugenden baulichen Brandschutz kommt im Rahmen des Baurechts schon immer eine überragende Bedeutung zu. Sie bilden einen Hauptbestandteil des Bauaufsichtsrechts. Ihre Aufgabe ist es, die Entstehung und Ausbreitung von Schadensfeuer und Rauch zu verhindern und im Brandfalle die Rettung von Menschen, Tieren und Sachwerten und eine wirksame Brandbekämpfung zu ermöglichen. Sie stellen Anforderungen an die Lage der baulichen Anlage, die Ausführung der einzelnen Bauteile, die Notwendigkeit von Rettungswegen und die Zugänglichkeit für die Feuerwehr.
Sie gelten für alle Bauvorhaben, unabhängig ob sie genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei sind.

Die Gemeinden stellen Bebauungspläne auf, um die städtebauliche Entwicklung und Ordnung in der Gemeinde zu steuern. Bebauungspläne sind Satzungen. Sie enthalten verbindliche Festsetzungen und bestimmen, wie die Grundstücke bebaut werden können. 

Ob ein bestimmtes Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt und welche Festsetzungen gelten, die bei der Objektplanung einzuhalten sind, erfahren Sie am besten bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. 

Im Online-Portal "Bayern Atlas" stellen einige Gemeinden ihre Bebauungspläne (Bauleitplanung) digital zur Verfügung. Für die dort bereit gestellten Pläne kann keine Garantie auf Vollständigkeit oder Aktualität gegeben werden!

Raumordnung will den Gesamtraum und die Einzelräume so gestalten, dass gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen in allen Teilräumen gegeben sind, dass die natürlichen Lebensgrundlagen langfristig gesichert werden und dass die unterschiedlichen wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Ansprüche an den Raum koordiniert werden. Raumordnung ist also die nachhaltige räumliche Daseinsvorsorge.
 
Regionalpläne konkretisieren räumlich und fachlich das Landesentwicklungsprogramm (LEP) für die jeweilige Region. Das Landratsamt Roth ist untere Landesplanungsbehörde.